房地产投资者仍需继续观察

    两项调查显示,中国8月份平均房价继续加速上涨。这是中国房价连续第九个月同比上涨,连续第15个月环比上涨。中国房地产指数系统周日公布,8月份中国100个城市(新建)住宅平均价格较上年同期上涨8.6%,7月份的同比涨幅为7.9%。8月份住宅平均价格较前月上涨0.92%,7月份的环比涨幅为0.87%。7月份住宅平均价格三个月来首次出现环比上涨。中国房地产指数系统称,8月份房价上涨的部分原因是温州和芜湖等城市放松了楼市调控力度。8月份住宅平均价格为每平方米人民币10442元,高于7月份的每平方米人民币10347元。8月份,71个城市的房价环比上涨,7月份为61个。福州市住宅价格环比上涨3.9%,涨幅最大。北京和上海住宅价格分别上涨3.2%和1.1%。另据易居中国数据,该服务商追踪的288个中国城市8月份住房(一手房)价格指数较7月份上涨1.08%,7月份的环比涨幅为0.84%。8月份该指数较上年同期上涨11.2%,7月份的同比涨幅为11.4%。

    与此同时,市场注意到,随着很多城市的房屋销量及价格出现反弹,一些外国机构投资者随之重新投资中国的房地产市场。据《华尔街日报》报道,黑石集团运营的一只专注于亚洲的房地产基金最近提出一份收购要约,计划斥资25亿港元收购中国房地产开发商泰升集团。7月,得克萨斯私募股权公司Century Bridge Capital投资4440万美元,与在中国香港上市的房地产开发商沿海家园组建了一个合资企业,该合资企业将在中国中部城市武汉建造适合于中等收入家庭居住的住宅项目。瑞士银行旗下的资产管理公司则将与上海一个区政府以及一家保险公司联合设立一只保障房投资基金,该基金可能使用公共及私人融资帮助中国建造更多的低价房屋。据数据跟踪商Preqin的数据,今年以来,境外房地产管理公司已筹集16亿美元封闭型基金,用于中国的住宅房地产投资,高于2012年筹集的8亿美元和2011年筹集的4亿美元。

    2010年开始,中国中央政府对房地产市场实施调控,希望借此平息对高房价的不满,减少社会不稳定因素。这几年来中央政府实施的强硬的房地产市场调控措施包括住房限购令、提高房贷利率和首付比例、限制面向开发商的贷款,这些举措令住房市场受到打击。然而,地方政府依赖土地出让收入,土地出让收入又依赖于房地产市场的交易与价格。当中国经济出现连续放缓,中央政府也无法进一步收拾泡沫未净的房地产市场。过去一年,中国市场房屋销售开始回升,价格也受到支撑。大开发商现金流强劲,可以继续购入价格更高的地块,启动更大的开发项目。房价涨势似有恢复趋势,而市场也再度对高房价的社会影响以及中央政府是否会采取更多措施表示担忧。

    值得注意的是,一直在中国内地寻找可投资项目的房地产投资者,一方面囿于政府住宅限购政策,难以找到符合投资标准的项目;一方面更急切地寻找能从购房者热情回升中获益的其他目标,比如受房地产调控政策影响相对较少的商业房地产。据媒体报道,凯雷投资集团最近在中国的房地产投资就未涉及住宅项目。该公司今年5月买下了苏州和杭州的两个购物中心,4月买下了上海的一座写字楼。

    然而,商业房地产的投资价值并不能完全独立于整个中国内地房地产市场之外。正如其可以间接获利,也可能间接受害。所以,如果没有机构投资者那么强的实力,普通投资者还是继续观察为好。

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